土地使用权评估的内容及方法

　　土地使用权评估：土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。运用估价方法，在综合分析，影响土地使用权价格因素的基础上，结合估价经验及对影响土地价格因素的分析，对土地使用权的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

　　土地使用权评估的的类型

　　1、 公司制改造土地使用权评估;

　　2、 土地使用权作价出资和授权经营评估;

　　3、 土地使用权债转股评估;

　　4、 保留划拨土地使用权评估。

　　土地使用权评估的程序

　　土地评估前的准备工作包括：

　　1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。

　　2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度;地质水文条件;地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。

　　3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

　　土地使用权评估方法

　　一、市场法

　　市场法应用的步骤与过程

　　1、 广泛搜集交易资料，确定比较案例。

　　选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：

　　(1)与待估土地用途应相同。

　　(2)与待估土地交易类型应相同。

　　(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

　　(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

　　(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

　　2、进行交易情况的修正。

　　(1)有一定利害关系的主体之间的交易。

　　(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

　　(3)买方或卖方不了解市场行情。

　　(4)其他特殊交易情形。

　　3、进行交易时间的修正。

　　4、进行区域因素修正。

　　5、进行个别因素修正。

　　6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

　　二、收益法

　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

　　土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

　　以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

　　1、计算总收入。

　　2、求取总费用。(此处不包括利息)

　　3、求取总收益。

　　4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

　　5、求取土地纯收益。

　　三、成本法

　　(一)成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

　　评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

　　同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

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